Révision des plans d’affectation: la densité, un cadeau parfois empoisonné.

Les communes vaudoises révisent leur Plan d’affectation communal (PACom) afin de rendre celui-ci conforme aux nouvelles dispositions de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) et de la Loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC). Dans ce cadre, certaines parcelles sont dézonées, en zone agricole ou de verdure, alors que d’autres sont maintenues en zone à bâtir. Parmi ces dernières, certaines bénéficient d’une augmentation de droits à bâtir. De prime abord, les propriétaires maintenus en zone à bâtir ou bénéficiant d’une augmentation de droits à bâtir se réjouissent de ne pas voir leur immeuble dévalué. Toutefois, ces situations recèlent des pièges nécessitant un examen attentif et une intervention afin d’éviter un cadeau empoisonné. À défaut, certains propriétaires devront démolir leur habitation sur une parcelle sous-densifiée et d’autres s’acquitter d’une taxe pour une plus-value non réalisée.

Pour s’assurer de la mise à disposition effective des terrains en zone à bâtir, l’art. 52 al. 2 let. b LATC prévoit qu’une commune peut imposer dans le règlement de son PACom un délai de construction de 7 à 12 ans et en cas d’inexécution prélever une taxe d’incitation correspondant annuellement à 1% de la valeur fiscale, ratio augmenté de 0.5% chaque année suivante jusqu’à concurrence de 5%. Alors même que cette disposition est prévue uniquement pour une «parcelle non bâtie», la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) exige un régime identique pour des parcelles bâties lorsque la révision du PACom nécessite la destruction du bâti existant ou permet la construction d’un nouveau bâtiment.

Ainsi, des propriétaires de parcelles sous-densifiées, majoritairement des villas, risquent d’être fiscalement contraints de démolir leur habitation pour permettre la réalisation de l’entier de la densification autorisée par un PACom. Cette pratique, décrite dans la fiche d’application «Disponibilité des terrains», étant contraire au texte légal, les propriétaires concernés seraient bien inspirés de s’y opposer. Les propriétaires bénéficiant d’une augmentation de droits à bâtir lors de la révision du PACom devront s’acquitter d’une taxe sur la plus-value. Sa quotité sera fixée après l’entrée en vigueur du PACom et correspondra à 20% de la plus-value découlant de la densification supplémentaire, montant arrêté par expertise. Sa perception est toutefois différée à la vente de l’immeuble (ou tout acte juridique pouvant donner lieu à un impôt sur les gains immobiliers), ou à l’entrée en force d’un permis de construire (sauf pour des rénovations usuelles sans utilisation de droits à bâtir supplémentaires).

Dans ce dernier cas l’entier de la taxe est exigible indépendamment de l’ampleur des droits à bâtir réalisés. Les propriétaires s’exposent également aux risques que la plus-value définie schématiquement par expertise soit supérieure à la réalité, notamment si toute la densification théorique ne peut pas se réaliser et/ou si sa valeur a été surestimée. Pire, pour les propriétés par étages (PPE), il est loin d’être acquis que la densification supplémentaire puisse se concrétiser et la plus-value se matérialiser. En outre, la loi ne précise pas si la vente d’un lot de PPE engendre la perception de la taxe pour tous les copropriétaires ou uniquement pour le vendeur. Les propriétaires souhaitant éviter ces écueils auraient tout intérêt à défendre leurs droits.

Durant l’enquête publique d’un PACom, les propriétaires concernés peuvent formuler une opposition. En cas de décision levant cette opposition, adoptant et approuvant le PACom, un recours peut être déposé dans les 30 jours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (CDAP).

Merci à Leximmo avocats et Mathias Keller pour cet article.

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