L’achat d’un appartement en DDP : alternative intéressante ou fausse bonne idée ?

Depuis quelques années maintenant, un nouveau modèle d’acquisition d’une propriété immobilière pour les particuliers s’est développé sur le marché, suscitant beaucoup d’intérêt et quelques interrogations. Faisons le point de la situation !

Le droit de superficie n’est pas nouveau, puisque les Romains le pratiquaient déjà. Il est toujours utilisé de nos jours, constitué en un droit distinct et permanent inscrit au Registre foncier (DDP). Il permet à un propriétaire (le superficiant), souvent une collectivité publique, de mettre son terrain à disposition (fonds grevé) d’un développeur immobilier (le superficiaire), tout en gardant la propriété du fonds et sans avoir à investir dans une construction et l’entretenir. En contrepartie, le superficiant touche une rente – soit une sorte de loyer – pour une durée plus ou moins longue, mais au maximum 99 ans.

Le DDP présente l’avantage pour le superficiaire de coûts de développement plus faibles, puisqu’ils ne comprennent pas l’acquisition du bien-fonds. En revanche, il devra ajouter la rente à son plan financier et devra se résoudre à perdre son droit à l’échéance du droit de superficie, si le superficiant lui refuse un renouvellement.

En pratique, et lorsqu’il est bien conçu, le droit de superficie permet de trouver des solutions équilibrées. Est-ce que cela est réplicable à l’acquisition d’un logement familial ? Quel intérêt alors à conclure un droit de superficie pour acheter un appartement ?

Les modèles ont permis d’offrir des logements financièrement attractifs, tant que les taux d’intérêt étaient historiquement bas. La situation a depuis changé, de sorte que l’offre pour des appartements en droit de superficie pourrait disparaître car plus onéreuse que la PPE.

Indépendamment des aspects financiers, le DDP présente-t-il des avantages pour une personne à la recherche d’un appartement ? Pour en juger, il faut se référer à l’acte constitutif signé chez le notaire, dès lors que la loi ne réglemente pas précisément les relations entre le superficiaire et le superficiant. La protection de l’acquéreur est donc moindre par rapport à la PPE et sa réglementation légale détaillée. L’acquéreur potentiel aura tout intérêt à relire attentivement le projet d’acte et s’interroger sur la durée du droit de superficie et son renouvellement à l’échéance, le calcul de l’indemnité que doit verser le superficiant à la fin du DDP (droit de retour) ou encore ses devoirs d’entretien des constructions.

Lorsque l’immeuble est d’abord construit par un promoteur qui cède ensuite le DDP à l’acquéreur final, il faut de plus examiner les garanties pour les défauts.

Parfois, DDP et PPE sont utilisés simultanément : l’immeuble est construit en DDP, sur lequel est constituée une PPE dont les lots sont vendus aux acquéreurs finaux. Cela a pour avantage de réintroduire le régime de la PPE et sa réglementation détaillée, tout en bénéficiant des avantages économiques du droit de superficie, mais le système est alors très complexe juridiquement.

Il n’est, en conclusion, pas possible d’affirmer que l’acquisition d’un appartement en droit de superficie présente des avantages économiques certains par rapport à une PPE classique, ni à l’inverse qu’il s’agit d’un modèle à éviter. Ce qui est certain, c’est qu’il s’agit d’une mécanique compliquée qui devrait plutôt s’adresser à des acquéreurs bien renseignés, et enclins à prendre des risques par rapport aux modèles traditionnels. À bon entendeur !

Merci à Leximmo avocats et Me Marc-Etienne Favre pour cet excellent article.

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