Je souhaite résilier le bail de l’appartement que je loue, comment dois-je procéder et comment fonctionnent les délais et préavis ?

30 juin 2020

Un locataire désirant résilier son bail à loyer dispose légalement de deux possibilités pour se départir de son contrat. Il peut en effet le résilier pour l’échéance contractuelle, soit celle mentionnée sur son bail à loyer, ou alors résilier ce dernier de manière anticipée en vertu de l’article 264 alinéa 1 CO.

L’échéance contractuelle ne doit cependant pas être confondue avec l’échéance légale. Si l’on parle de « contractuelle », on se réfère en effet bien au contrat de bail liant les parties. L’échéance choisie par le bailleur ou son représentant (gérance) lors de la rédaction du bail peut donc être n’importe qu’elle date de l’année. Il est néanmoins de coutume, pour des raisons comptables, que cela corresponde à un début de mois (1er), un milieu de mois (15) ou une fin de mois (30/31). Cela étant, dans le but de regrouper les rotations dans leurs logements, les bailleurs ont très souvent tendance à faire correspondre leurs échéances contractuelles avec les échéances légales en vigueur dans le canton du lieu de situation de l’immeuble (fin d’un trimestre civil).

Afin de pouvoir être libéré de toutes ses obligations en résiliant son bail à l’échéance contractuelle, le locataire aura dès lors la seule contrainte de bien respecter le délai de préavis qui figure également sur son contrat de bail. Légalement fixé à 3 mois minimum pour les baux d’habitation (articles 266a alinéa 1 CO et 266c CO), ce délai peut être contractuellement prévu plus long. Il est en effet d’usage qu’il soit fixé à 4 mois par les bailleurs.

En tenant compte de son échéance et de son préavis contractuels, le locataire devra ainsi s’assurer que le bailleur reçoive la lettre de résiliation dans sa sphère d’influence (guichet, boîte aux lettres ou case postale) au plus tard le dernier jour du délai de préavis (Exemple : échéance du bail 31 mars 2021 / préavis de 4 mois / la lettre de résiliation doit parvenir chez le bailleur le 30 novembre 2020 au plus tard). Si le courrier parvient au bailleur le lendemain du délai, le locataire sera alors lié à son bail jusqu’à l’échéance contractuelle suivante. Pour éviter tout problème, le locataire a dès lors vivement intérêt à prendre une certaine marge dans ses démarches et à obtenir un accusé de réception de sa lettre de résiliation (courrier recommandé, double signé au guichet, etc.).

S’agissant de la résiliation anticipée du bail à loyer (article 264 CO), celle-ci permet au locataire de pouvoir se départir de son contrat sans respecter l’échéance et le délai de préavis contractuels. Contrairement à la résiliation « normale », la résiliation anticipée impose toutefois au locataire sortant de devoir trouver un locataire de remplacement solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, qui soit en outre prêt à reprendre le contrat de bail en vigueur et l’objet de la location aux mêmes conditions (état d’entretien, loyer, durée, etc.). Si l’article 264 CO n’impose pas de délais (échéance et préavis) pour la résiliation anticipée, l’article 9 du Contrat Cadre Romand (CCR), respectivement l’article 35 des Règles et Usages Locatifs du Canton de Vaud (RULV) prévoient que le locataire se doit de respecter au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois (Exemple : départ anticipé souhaité le 15 août 2020 / la lettre de résiliation doit parvenir chez le bailleur le 15 juillet 2020 au plus tard).

Enfin, il est nécessaire de rappeler que la lettre de résiliation doit être signée par les deux époux/partenaires enregistrés lorsque la chose louée sert de logement à la famille (article 266m CO). A défaut, dite résiliation se verra frappée de nullité.