Quelles sont les obligations à respecter avant un état des lieux d’entrée ?

25 novembre 2020

Ensuite de la ratification du contrat de bail par les deux parties, le locataire se doit d’organiser les démarches administratives et financières qui lui permettront de respecter entièrement ses obligations contractuelles d’ici à l’état des lieux d’entrée dans les locaux loués.

En plus des documents usuels qu’il a dû remettre au bailleur pour se voir attribuer l’appartement souhaité, le locataire doit en effet constituer la garantie de loyer contractuellement prévue (le maximum légal étant de 3 mois de loyer net), que ce soit en déposant le montant correspondant sur un compte bancaire ouvert à son nom pour cette occasion ou en concluant un contrat de cautionnement auprès d’un établissement agréé (FirstCaution notamment). Selon l’article 2 des Règles et Usages Locatifs du canton de Vaud (RULV), dite garantie de loyer doit être fournie au bailleur dans les 30 jours qui suivent la signature du contrat de bail, mais au plus tard à l’entrée du locataire dans les locaux loués, soit à l’état des lieux.

En outre, selon les dispositions complémentaires de la grande majorité des contrats de bail et surtout selon l’article 5 des RULV, le locataire est tenu de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile (RC) qu’il assume du fait du bail et de la maintenir pendant toute la durée du contrat. La preuve de cette couverture d’assurance doit également être remise lors de l’état des lieux d’entrée dans les locaux, alors que la preuve de son maintien surviendra en principe lors d’un sinistre. Il est à relever que si le locataire n’est plus couvert en responsabilité civile, il devra alors en assumer directement les conséquences en prenant entièrement en charge les frais qui découlent des dégâts causés.

Enfin, en vertu des articles 3 et 7 des RULV, le locataire est tenu d’avoir payé le premier terme de loyer à l’entrée dans les locaux loués. Par loyer, le législateur entend donc le loyer mensuel net ainsi que l’acompte de charges de chauffage, eau chaude et frais accessoires, qu’il soit provisionnel ou forfaitaire.

A l’appui de ce qui précède, le bailleur est tenu de contrôler le respect de ces obligations avant de débuter l’état des lieux d’entrée. En pratique, le locataire remet donc à son bailleur une copie du certificat de cautionnement ou un relevé du compte bancaire ouvert, une copie de son assurance RC ainsi que la preuve du paiement de son premier loyer brut (loyer net + acompte de charges) au plus tard lors de l’état des lieux. Si le bailleur n’est pas en mesure de pouvoir s’assurer de la réalisation de ces obligations, il est alors en droit de ne pas donner les clés de l’objet loué au locataire. Ce dernier devra alors finaliser sans délai ses démarches pour pouvoir obtenir les clés. A défaut, il risque de voir l’objet être attribué à une autre personne.

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