À quelles conditions un droit de passage nécessaire peut-il être accordé ?

11 juin 2024
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Aux termes de l’art. 694 al. 1 CC, le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité. Le droit de passage nécessaire implique, comme d’autres restrictions légales indirectes à la propriété (par ex. la conduite et la fontaine nécessaires), une « expropriation privée ». En conséquence, le Tribunal fédéral impose des conditions très strictes pour l’octroi d’un passage nécessaire. De la genèse de l’art. 694 CC, il ressort que le droit de passage, fondé sur le droit de voisinage, ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité. Il y a nécessité lorsque l’utilisation ou l’exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique, et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. Le Tribunal fédéral a admis que l’octroi d’un droit de passage nécessaire peut être également réclamé pour un terrain situé en zone à bâtir. Même dans une commune où les zones sont planifiées, l’accès suffisant à des biens-fonds situés en zone à bâtir peut faire défaut, alors même qu’un tel accès est nécessaire pour obtenir une autorisation de construire. L’entrée en vigueur de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979, qui détermine les conditions d’accès du point de vue du droit public, n’a pas rendu l’institution du passage nécessaire dénuée de tout intérêt.

En principe, la question de savoir si un bien-fonds, même situé en zone à bâtir, dispose d’un accès suffisant pour une utilisation conforme à sa destination relève du droit public. Dans le cas où une parcelle destinée à la construction ne dispose pas d’un accès suffisant à la voie publique, le propriétaire foncier doit d’abord recourir aux institutions du droit public pour obtenir un équipement convenable. Tant qu’un équipement adéquat peut être réalisé par les moyens du droit public, il n’y a pas de nécessité d’octroyer un passage nécessaire. Le propriétaire qui veut demander un passage nécessaire doit établir qu’il a épuisé tous les recours du droit public pour obtenir un accès à son immeuble.

Une autorisation de construire n’est délivrée que si le terrain est équipé. Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi de manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès. Ce sont les moyens de la planification qui déterminent l’accès suffisant. Celui-ci peut être aménagé par une convention privée conclue entre les propriétaires concernés. L’accès est suffisant lorsqu’il est garanti non seulement pour ceux qui profitent de la construction, mais aussi pour les véhicules des services publics. Les accès doivent être sûrs et appropriés aux possibilités de construction des parcelles selon le plan de zone. L’étendue des installations et la détermination de l’accessibilité suffisante relèvent du droit cantonal.

La notion de droit de passage nécessaire au sens de l’art. 694 CC est indépendante des règles cantonales ou communales en matière de construction. En tant que notion de droit privé, elle doit être interprétée de manière uniforme sur tout le territoire suisse. Le passage nécessaire ne saurait être octroyé en fonction d’exigences plus strictes que celles imposées par le droit public. Du point de vue du droit fédéral, il suffit que la route d’accès soit suffisamment proche des constructions et des installations. Il n’est pas nécessaire que la route soit carrossable jusqu’au terrain à bâtir ou même jusqu’à chaque bâtiment; il suffit que les usagers ou les visiteurs puissent accéder avec un véhicule à moteur (ou un moyen de transport public) à une proximité suffisante et qu’ils puissent ensuite accéder aux bâtiments ou aux installations par un chemin. La notion de droit de passage nécessaire au sens de l’art. 694 CC est indépendante des règles cantonales ou communales en matière de construction; en tant que notion de droit privé, elle doit être interprétée selon des critères uniformes sur tout le territoire suisse. Il s’ensuit que le passage nécessaire ne saurait être octroyé en fonction d’exigences plus strictes que le droit public imposerait. Selon la jurisprudence, le propriétaire d’un bien-fonds situé dans une zone d’habitation peut prétendre pouvoir accéder à sa parcelle avec un véhicule à moteur pour autant que la topographie des lieux le permette.

La comparaison des exigences pour l’obtention d’un accès suffisant selon le droit public et pour l’octroi d’un passage nécessaire de droit privé montre que celui-ci doit généralement être refusé si un accès existe en vertu du droit public. Lors d’un projet de construction, l’autorité qui octroie le permis de construire doit déterminer si un accès suffisant est garanti. En cas de litige concernant un passage nécessaire, le juge civil peut se fonder sur l’autorisation de construire, qui suppose généralement des exigences plus strictes que celles du passage nécessaire garanti par le droit privé. Des exceptions sont néanmoins réservées.

Merci à Xavier Diserens, avocat, pour cet article.

BURYSEK & DISERENS

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